Bancile prefera sa reesaloneze creditele decat sa execute garantiile imobiliare

Finante Banci

25.06.2009 - Ziarul financiar
Bancile prefera sa reesaloneze creditele decat sa execute garantiile imobiliare

Consultantii sustin ca bancile evita sa execute companiile de dezvoltare imobiliara pe care le-au creditat, deoarece s-ar putea trezi cu un portofoliu de terenuri si proprietati sub valoarea creditelor acordate, pe care ar sti cu greu sa-l gestioneze.
 
Majoritatea dezvoltatorilor imobiliari au reusit sa isi reesaloneze creditele contractate pentru achizitia de terenuri sau constructia de locuinte aflate acum in blocaj, motiv pentru care oferta de proprietati „distressed", ale unor investitori aflati in dificultate, nu este in prezent prea bogata.
„Pentru dezvoltatori este neinteresant sa vanda acum, tinand cont ca din banii pe care i-ar obtine probabil nu si-ar recupera investitia.

Ei ar prefera sa astepte pentru a-si recupera o parte din investitie si merg la banci pentru a cere o reesalonare a creditelor. Destul de multi o obtin, acesta fiind principalul motiv pentru care nu este o oferta ridicata de active distressed si nici tranzactii", a explicat Attila Peli, directorul departamentului de terenuri al firmei de consultanta imobiliara Colliers International.

Bancile si firmele de leasing recupereaza in ultimele luni numeroase active - in special masini si locuinte - ale unor clienti care nu mai pot achita ratele. In ceea ce priveste executarea unor clienti mari, carora le-au fost acordate credite de zeci de milioane de euro, acest proces este intarziat pe cat posibil, deoarece pagubele se pot ridica la ordinul milioanelor de euro, tinand cont de devalorizarea proprietatilor.
Printre cele mai active banci in perioada 2006-2007 pe segmentul imobiliar se numara grupurile elene Alpha Bank sau Piraeus Bank, dar si austriecii de la Raiffeisen sau UniCredit Tiriac.

Pe piata locala discutiile despre active distressed au inceput la finalul anului 2008. Cu toate acestea, pana in prezent nu au fost consemnate tranzactii relevante cu astfel de proprietati, desi numerosi dezvoltatori au fost nevoiti sa-si blocheze proiectele pentru a diminua investitiile si pierderile. Printre afacerile care ar putea intra in sfera tranzactiilor distressed se gasesc doar vanzarea de catre fondul de investitii Lewis Charles a terenului si proiectului pentru mallul Zenith din Ploiesti sau achizitia de catre omul de afaceri Dan Adamescu a unui ansamblu rezidential cu 89 de locuinte in Constanta, dezvoltat initial de compania cu actionariat norvegian Westhouse.

In perioada 2006-2007 bancile au acordat numeroase credite atat pentru achizitia de terenuri, dar mai ales pentru lucrari de constructie, preluand astfel cea mai mare parte a riscului.

Creditele erau acordate pe perioade scurte, in general de trei ani, termen in care dezvoltatorul urma sa construiasca si sa vanda proprietatile, in special locuinte, sa returneze banii si sa obtina si un profit destul de ridicat.
Companii precum Copper Beech sau Ibiza House au anuntat in ultima perioada ca discuta cu bancile reesalonarea unor credite obtinute pentru constructia ansamblurilor de locuinte Blue Tower si Ibiza Sol, in care nu au reusit sa vanda toate locuintele.
Cresterea nesustenabila a preturilor, atat la terenuri cat si la locuinte, coroborata cu criza financiara internationala, a rupt acest model de afaceri, iar bancile si dezvoltatorii prefera sa astepte decat sa-si asume pierderile.

„In piata terenurilor nici negocieri nu prea sunt acum, cu atat mai putin tranzactii. Singurii care mai sunt interesati de terenuri sunt end-userii, firmele care vor sa-si construiasca un sediu propriu de birouri sau retailerii care mai vor sa se extinda. Dezvoltatorii imobiliari sunt inexistenti acum pe piata achizitiilor", mai spune Peli.
Companiile imobiliare au platit in ultimii ani circa un miliard de euro pe terenuri care sunt in prezent blocate doar in Bucuresti.

Mai linistiti sunt investitorii care au realizat achizitiile din fonduri proprii si nu resimt presiunea bancilor care i-au creditat, dar si acestia au planurile de afaceri initiale date peste cap: intarzierea cu un an a unui proiect comercial sau de birouri poate insemna venituri in minus de milioane de euro din chirii.

Majoritatea dezvoltatorilor evita sa plaseze in acest moment sume importante in imobiliare nestiind care vor fi noile preturi: cat ar fi dispusi sa plateasca utilizatorii finali pe un apartament in Bucuresti? La ce nivel as putea inchiria spatiile din mall sau cladirea de birouri si la ce randament ar fi investitorii dispusi sa cumpere in cazul unui posibil exit?