Bancile incep sa vanda apartamentele clientilor care nu-si mai achita creditele

Finante Banci

02.09.2009 - Ziarul financiar

Tot mai multe imobile sunt scoase la vanzare de banci pentru a recupera creantele, dar procedura este putin transparenta.

Sute de case si terenuri, a caror valoare porneste de la 5.000 de euro si poate atinge sute de mii sau milioane de euro, sunt scoase la vanzare de banci pentru a recupera datoriile neachitate la termen de catre clienti, insa majoritatea licitatiilor se desfasoara foarte discret. Ofertele destul de bune, cu discounturi de 20-40% fata de pretul pietei, nu sunt publice de exemplu pe site-urile bancilor decat in doua cazuri, la Raiffeisen si Bank Leumi.

In aceste conditii, bancile sunt nevoite sa repete chiar de trei ori vanzarea unei locuinte pentru a recupera creantele restantierilor la credite ipotecare.
 
Spre deosebire de situatia de pe piata americana unde bancile publica listele de licitatii pe un site specializat - auction.com, in Romania institutiile financiare nu sunt obligate sa dea anunturi pe site-urile proprii si in ziarele de larga circulatie.

Astfel, se ajunge in situatia in care pe piata exista numeroase oferte de vanzare de locuinte ipotecate, insa potentialii cumparatori nu stiu de ele, iar informatiile privind numarul imobilelor scoase la licitatie de banci nu sunt publice.

"Am cautat pe internet insa nu am gasit anunturi cu locuinte ipotecate scoase la vanzare, iar pe site-urile bancilor nu am reusit initial sa gasesc nicio informatie", a declarat Petruta Marin, o farmacista de 45 de ani din Bucuresti care locuieste in prezent cu chirie si care a precizat ca a luat in calcul posibilitatea de cumpara o locuinta aflata in executare silita la sfatul unei prietene care e avocat.

"Atunci cand am reusit in sfarsit sa gasesc listele respective pe site-ul unei singure banci, pot sa spun ca rubrica unde puteau fi accesate era destul de greu de observat, mai ales ca nu imi e prea usor sa ma folosesc de internet", a afirmat ea.

Mircea Mihai, un broker de pariuri sportive din Pitesti care locuieste cu chirie in Capitala, a declarat: "Chiar nu m-am gandit sa urmaresc anunturile cu locuintele scoase la vanzare de banci pentru ca nu m-a sfatuit nimeni, insa cred ca ar fi o idee buna crearea unui site in care bancile sa publice anunturile sau publicarea anunturilor in ziare. Pana acum nu am vazut anunturi la mica publicitate in niciun ziar".

Dar ce spun executorii bancari, cei implicati direct in aceasta procedura? "Procedura nu este perfect transparenta deoarece sufera de pe urma unor reglementari pe care le aplica la nivel intern institutiile care afiseaza anunturile privind organizarea licitatiilor", crede Ilie Dinu, seful corpului de executori bancari al Raiffeisen Bank.

"Multi doritori nu au acces la avizierele unde se afiseaza anunturile, iar majoritatea bancilor nu publica pe site-urile proprii liste cu bunurile executate silit pe care le scot la vanzare sau, atunci cand le prezinta, e posibil ca informatiile sa nu fie vizibile. La unele judecatorii avizierele au o suprafata relativ mica, iar multi executori bancari trebuie sa negocieze cu grefierii pentru a afisa publicatiile de vanzare, deoarece avizierul este inchis cu lacat", explica Dinu.

Seful executorilor bancari de la Raiffeisen precizeaza ca publicarea anunturilor privind organizarea de licitatii poate fi realizata si in presa, la rubricile de "mica publicitate", insa costurile pentru o astfel de solutie sunt destul de mari pentru un corp independent de executare bancara, in conditiile in care un executor se ocupa in medie de circa 350 de dosare lunar, iar o banca are intre 15 si 20 de executori.

"Un ziar ne-a cerut chiar 30 de lei pentru publicarea unui anunt, iar aplicarea unei astfel de solutii s-ar resimti probabil tot in cheltuielile de executare silita, adica ar trece in contul debitorilor care, in cele mai multe cazuri, abia isi pot acoperi creantele."

Desi legea obliga bancile sa publice anunturile de vanzare si la sediul primariilor locale, numarul publicatiilor de vanzare este relativ mic. "In general, publicam in jur de cinci sau cel mult sapte anunturi noi pe luna, insa un astfel de anunt poate ajunge sa fie afisat si de doua sau trei ori, deoarece, in multe cazuri, imobilele nu se vand si licitatiile se repeta", a explicat Mihaela Golea, sefa serviciului juridic contencios al Primariei Sector 4. In prezent, Raiffeisen Bank si Bank Leumi publica pe site-urile proprii listele cu imobilele ipotecate aflate in executare silita. Piraeus Bank nu are o astfel de lista pe site-ul bancii, insa a publicat recent anunturi de vanzare a imobilelor si terenurilor executate silit intr-un ziar de circulatie nationala. Reprezentantii institutiei financiare au motivat decizia de a publica datele intr-o singura publicatie prin faptul ca nu doresc sa grabeasca procesele aflate in executare si sa incurajeze eventualele activitati de specula, in detrimentul datornicilor care urmeaza sa isi piarda locuintele. Numarul de locuinte ipotecate aflate in proces de executare silita a crescut in 2009 fata de anul trecut cu 10%, iar acest trend se va mentine cu siguranta si in urmatorul semestru, estimeaza Ilie Dinu.

"In prezent avem de-a face cu o tendinta mai mare de default in ceea ce priveste creditele imobiliare si ipotecare comparativ cu anul trecut, desi acest trend pare deocamdata sa se mentina in limite normale. Numarul cazurilor de executare silita este mai mare cu circa 10% in acest trimestru, fata de aceeasi perioada a lui 2008", potrivit lui Dinu de la Raiffeisen, care a precizat ca "au inceput deja sa apara semne vizibile de depreciere a pietei creditelor".

Bancile au acordat pana acum circa 200.000 de credite pentru locuinte, din totalul de 8 milioane de unitati locative din Romania.

Unele procese de executare silita pot dura pana la doi ani, timp in care cheltuielile de executare si dobanzile penalizatoare calculate de banca cresc. O pensionara din judetul Timis, aflata in pericol sa isi piarda casa, a declarat: "Baiatul meu a intrat in proces de executare silita in luna mai anul trecut si de atunci incearca sa isi plateasca datoriile. Isi deschisese de mai multi ani o firma de constructii, insa afacerile mergeau destul de prost, iar asociati de-ai lui i-au promis contracte pentru constructia unui hotel si a unei pensiuni din zona, insa in cele din urma lucrarile au fost date la alta firma. Pentru ca trebuia sa plateasca lucratorii, a facut imprumuturi la banca, a girat cu casa mea, a girat cu casa lui si acum sta in chirie, asa ca suntem intr-o situatie foarte grea", a precizat ea.

Cum se face vanzarea imobilului?

Procedura de vanzare a unei locuinte ipotecate dureaza in medie intre doua si trei luni de la momentul in care restantierii nu mai pot plati ratele. "Prevederile din contract devin executorii in momentul in care debitorul nu reuseste sa plateasca trei rate consecutive din imprumut, fapt care indreptateste banca sa demareze urmarirea silita a garantiei", potrivit lui Dinu.

Ulterior, banca solicita corpului de executori bancari, in cele mai multe cazuri un organism privat, sa inceapa executarea silita a imobilelor sau terenurilor. La primirea cererii din partea bancii, executorul intocmeste un dosar cu documente privitoare la garantia care urmeaza sa fie executata silit si cere avizul de incepere a procedurii de la judecatoria din zona in care se afla imobilul sau terenul ipotecat.

Dupa obtinerea acestui aviz, executorul trebuie sa identifice imobilul si sa il anunte pe proprietarul acestuia ca isi poate plati datoriile in termen de 15 zile de la data primirii notificarii de la banca. Urmatoarea etapa a procedurii, potrivit lui Ilie Dinu, este inscrierea imobilului in cauza in Cartea Funciara. Ulterior, executorul judecatoresc apeleaza la un expert care intocmeste un raport de evaluare a valorii reale a locuintei ipotecate. Conform procedurii, raportul este comunicat debitorului care are cinci zile la dispozitie pentru a ridica obiectii in legatura cu suma la care este evaluat imobilul.

In cazul in care proprietarul locuintei nu ridica nicio obiectie, banca poate demara licitatia, care urmeaza sa aiba loc in termen de 30 pana la 60 de zile de la data afisarii anunturilor de vanzare a bunurilor.

"Afisarea are loc pe imobil, la judecatorie, la sediul organelor de executare silita si, eventual, la locul in care urmeaza sa se desfasoare licitatia, care are loc de obicei la sediul corpului de executori judecatoresti", precizeaza Dinu.

Bancile calculeaza in continuare dobanzi penalizatoare la creditele restante, mai mari decat cele platite in mod normal de debitori la rambursarea imprumuturilor, potrivit sefului executorilor de la Raiffeisen, care precizeaza ca ratele si avansul platite pana la inceperea executarii silite nu sunt returnate catre cei care contracteaza creditele. In cazul in care locuinta ipotecata se vinde mai scump decat valoarea creantelor datorate bancii, proprietarul primeste restul sumelor rezultate in urma licitatiei. "Suma rezultata din vanzare se distribuie catre mai multe surse: cheltuielile cu vanzarea revin corpului de executori bancari, sumele datorate in contul ipotecii revin bancii, iar uneori intervin pe parcurs si primariile, unde proprietarul locuintei are restante la plata", potrivit lui Ilie Dinu de la Raiffeisen.

La licitatiile pentru care exista un interes mai scazut se prezinta in medie unul sau doi ofertanti, insa licitatiile cu miza importanta pot sa trezeasca interesul a peste 10 potentiali cumparatori. "La licitatie poate asista oricine, insa cei care iau parte propriu-zis trebuie sa completeze o oferta, sa vina cu un act de identitate si sa depuna o garantie de participare, care reprezinta 10% din valoarea imobilului, valoare echivalenta cu pretul de pornire al licitatiei. In cazul achizitiilor realizate in numele unor firme, de obicei la aceste documente se adauga si o aprobare din partea adunarii generale a actionarilor", potrivit sefului executorilor bancari de la Raiffeisen.

In general, se prezinta la licitatie cupluri tinere care doresc sa isi cumpere o locuinta mai ieftina, insa si mici speculanti care doresc sa profite de pe urma vanzarii. "In multe cazuri casele sunt cumparate de asa-numitii samsari, care se ocupa de astfel de achizitii, dar si de familii tinere care vor sa cumpere un apartament mai ieftin", a declarat o sursa bancara, care a mai precizat: "De multe ori, cuplurile tinere au retineri in a cumpara o astfel de locuinta, deoarece fostii proprietari nu vor sa evacueze apartamentul sau continua sa ii hartuiasca pe noii proprietari".

In cazul in care prima licitatie nu a reusit din cauza unor vicii de procedura, vanzarea se reia de la pretul la care a fost evaluat initial imobilul. Daca se organizeaza o a doua licitatie pe motiv ca nu exista oferte de cumparare, pretul de pornire scade cu 25% fata de valoarea mentionata in raportul de evaluare. Executorii bancari pot vinde bunurile la un pret chiar mai mic in cazul in care nu exista doritori.

Preturile de vanzare pentru locuintele aflate in proces de executare silita sunt in general sub pretul pietei. In cazul Piraeus Bank, o garsoniera scoasa la licitatie din zona Lacul Tei cu o suprafata de circa 40 de metri patrati are un pret de pornire de 39.000 de euro, iar in zona astfel de garsoniere se vand in medie la preturi cuprinse intre 45.000 si 50.000 de euro. Un apartament cu doua camere de pe Calea Grivitei scos la vanzare de Piraeus are un pret de pornire de aproximativ 70.000 de euro, in conditiile in care in zona preturile ating si 80.000 de euro.

Si preturile practicate de Raiffeisen Bank sunt similare. Un apartament cu 3 camere din Giulesti, cu o suprafata de 60 de metri patrati, are un pret de pornire de 50.000 de euro, insa in zona astfel de apartamente se vand in medie la preturi cuprinse intre 70.000 si 90.000 de euro. Un apartament cu trei camere din Piatra Neamt este vandut de banca la un pret de 45.000 de euro, in conditiile in care pretul pietei atinge in medie 60.000 de euro.