Avantajele relocarii in Est

Imobiliare

Avantajele relocarii in Est

Criza financiara globala a lovit piata imobiliara din Europa Centrala si de Est foarte dur, chiar daca nu la fel de puternic cum a facut-o de in tarile dezvoltate din vestul continentului. In acest context, analistii vad totusi o sursa de dezvoltare a pietei imobiliare din regiune in nevoia companiilor occidentale de a-si reloca operatiunile in zone cu forta de munca mai ieftina.
Costurile mai reduse cu forta de munca nu reprezinta insa singura facilitate pe care Europa Centrala si de Est o ofera companiilor care decid relocarea operatiunilor, arata un studiu al Jones Lang LaSalle.
Pentru a se putea mentine in competitie cu zone emergente precum India, China sau Filipine - unde salariile sunt de cateva ori mai mici - tarile din estul continentului european desfasoara un arsenal intreg de atuuri: stabilitate politica si stabilitate a mediu de afaceri, forta de munca pregatita, o piata imobiliara activa si o infrastructura relativ dezvoltata.
Stadiul in care se afla piata imobiliara reprezinta insa cel mai important aspect dupa care se ghideaza o companie care decide sa-si relocheze operatiunile. In Europa Centrala si de Est, evolutia sectorului de real estate variaza de la o tara la alta, ceea ce face ca regiunea sa nu fie privita ca un tot omogen de catre investitori. Pentru aceste companii este foarte important ca piata imobiliara sa aiba capacitatea de a suporta nevoile specifice ale fiecareia, in timp ce de amplasarea spatiilor de birouri depinde foarte mult accesul la forta de munca.
Companiile financiare, spre Cehia. In Cehia, economia a inregistrat o incetinire importanta pe fondul actualei crize financiare, dar va ramane pe crestere in perioada urmatoare spre deosebire de majoritatea tarilor europene, arata studiul Jones Lang LaSalle.
Pe fondul acestei incetiniri se asteapta o reducere importanta a costurilor cu forta de munca, in conditiile in care salariile locale sunt deja la un nivel mult inferior celor din vestul continentului european.
In plus, Cehia are o forta de munca calificata si ocupa unul din primele locuri in lume in ceea ce priveste procentul angajatilor in totalul populatiei, potrivit studiului The World in Figures al revistei The Economist.
Cehia are 60 de universitati, iar in anul universitar 2007/2008 erau inmatriculati 344.180 de studenti, majoritatea acestora urmand cursurile unor facultati cu profil economic sau tehnic, potrivit datelor Institutului pentru Informatie si Educatie de la Praga. Aceasta este una din explicatiile pentru care tara a devenit atat de atractiva pentru banci, firmele de asigurari si pentru companiile din sectorul tehnologic care sustin in cea maimare parte cererea inregistrata pe segmentul spatiilor de birouri, spune Alexandra Rudysarova, directorul executiv al CzechInvest.
De asemenea, mediul de afaceri este catalogat de agentiile de rating ca fiind unul transparent. Cehia si-a imbunatatit in mod constant gradul de transparenta a operatiunilor din sectorul de real estate in ultimii ani, ocupand locul 24 la nivel mondial in cadrul indicelui transparentei pietei imobiliare elaborat de compania de consultanta Jones Lang LaSalle.
In plus, guvernul de la Praga ofera o serie de subventii pentru companiile straine, in principal in ceea ce priveste segmentul dezvoltarii de solutii IT si al crearii de centre de service pentru produsele tehnologice de varf, spun analistii JLL.
In special dupa aderarea tarii la Uniunea Europeana, in mai 2004, companiile straine au intrat pe piata ceha pentru a oferi servicii de outsourcing, printre numele de rezonanta numarandu-se IBM, Accenture, Siemens, GE Money, Sun Microsystems si HSBC.
Al treilea factor care influenteaza decizia companiilor straine de a-si muta o parte a activitatilor pe piata din aceasta tara este reprezentat de gradul de dezvoltare a infrastructurii si a pietei imobiliare. Tarile din Europa Centrala si de Est - inclusiv Cehia - au inceput sa ofere in ultimii ani proprietatii moderne si cu un caracter cat mai flexibil, iar dezvoltatorii dau semne ca se pliaza din ce in ce mai bine asupra cererii.
„Cererea de spatii de birouri de aici a fost condusa de sectorul bancar si cel al asigurarilor, de industria manufacturiera si de companiile IT", a declarat Kevin Turpin, director de cercetare pentru Europa Centrala si de Est in cadrul Jones Lang LaSalle. Acesta estimeaza ca cererea de astfel de spatii va fi generata, in mare parte, in perioada urmatoare de catre companiile care cauta sa-si reduca costurile prin externalizarea unei parti a operatiunilor si relocarea acestor operatiuni.
Budapesta, orasul relocarilor. Ungaria este una dintre primele economii din Europa Centrala si de Est lovite de actuala criza financiara globala. Cresterea nesustenabila din ultimul deceniu s-a transformat in recesiune odata cu amplificarea turbulentelor de pe piata de creditare, in toamna anului trecut.
Si aceasta in conditiile in care Ungaria inregistreaza un nivel al datoriei externe de peste 100% din Produsul Intern Brut, fiind astfel dependenta de finantarea venita de pe pietele internationale, potrivit datelor Bancii Reglementelor Internationale (BIS).
La fel ca in majoritatea tarilor din regiune, piata imobiliara ungara se confrunta cu o scadere a vanzarilor si un declin semnificativ al preturilor, exceptie facand sectorul rezidential din Budapesta, unde se inregistreaza o stagnare atat a cererii, cat si a valorii proprietatilor. Totusi, analistii Jones Lang LaSalle vad si in acest context o oportunitate venita din sectorul relocarii spatiilor de birouri - unde s-a inregistrat o activitate intensa in ultimii ani. Abilitatea pietei imobiliare din capitala ungara de a oferi companiilor - pe langa oportunitatea de a-si reduce costurile - o gama intreaga de spatii de birouri moderne. Acestea doua sunt criterii cheie in decizia oricarei companii de a-si reloca activitatea.
Analistii Colliers International estimeaza ca piata spatiilor de birouri din Budapesta va inregistra o crestere cu 331.000 de metri patrati a birourilor incadrate in clasa A, fata de 249.000 de metri patrati in 2008.
Totusi, spun acestia, este foarte putin probabil ca cererea sa fie la acelasi nivel cu oferta date fiind perspectivele economice negative, iar jocul se va muta acum din terenul dezvoltatorilor in cel al chiriasilor. Si aceasta, in situatia in care cererea semnificativa venita din partea companiilor care decid sa-si relocheze activitatea nu are capacitatea de a sustine o piata in care s-a dezvoltat rapid in ultimii ani si are un impact relativ mic.
Date fiind insa cresterea semnificativa a volumului spatiilor de birouri din capitala ungara in 2008 si o cerere din ce in ce mai reticenta la nivel general, rata de ocupare pe acest segment a coborat la 87,1%, ceea ce ofera firmelor care decid sa-si relocheze activitatea oportunitatea de a-si selecta mai usor locatia ideala si de a negocia termenii de inchiriere in avantajul lor. Aceasta situatia va continua, in cazul in care in 2009 se asteapta o crestere record a spatiilor de birouri.
Cea mai mare tranzactie pe segmentul relocarilor
s-a inregistrat anul trecut cand H&R Bank a decis sa-si concentreze activitatile din cele sase sedii detinute pe piata din Budapesta intr-unul singur, cu o suprafata totala a spatiilor de birouri de 45.000 mp.
Transferarea activitatilor in locatii moderne poate genera reducerea costurilor suportate de companii cu 10-15%, potrivit statisticilor Jones lang LaSalle. Vazut ca un an al reducerilor de costuri, in 2009 exista suficiente perspective pentru ca piata relocarilor sa ramana una extrem de activa.
Polonia, proximitate fata de Vest. Piata relocarilor de spatii de birouri, in special in cadrul companiilor care cauta sa-si externalizeze o parte a operatiunilor, a inregistrat o crestere semnificativa pe piata poloneza din 2006 incoace, iar actualele conditii economicecreeaza perspectivele unei continuari a aceste tendinte date fiind incercarile firmelor de a-si reduce costurile de operare.
A sasea mare economie din Uniunea Europeana, Polonia ofera companiilor care decid sa-si relocheze activitatile costuri reduse ale fortei de munca comparativ cu statele dezvoltate din Occident, un mediu de afaceri transparent, forta de munca specializata si aproape doua milioane de viitori absolventi de studii superioare. In plus, motivele care confera Poloniei statutul de destinatie majora pentru relocarea operatiunilor sunt completate de proximitatea tarii vizavi de pietele dezvoltate de vestul Europei.
Avand o populatie de aproape 40 de milioane de locuitori, Polonia are 39 de orase cu peste 100.000 de locuitori si 7 aglomerari urbane cu peste un milion de persoane, ceea ce confera companiilor care decid sa-si relocheze operatiunile o baza solida pentru selectarea fortei de munca, argumenteaza analistii Jones Lang LaSalle. Anul trecut, Polonia a atras investitii straine directe in valoare de 12,2 mld. euro. Desi in 2009 se estimeaza o reducere a volumului investitiilor directe date fiind presiunea generata de criza economica globala si reticenta investitorilor, pe termen mediu si lung fosta tara comunista ofera un potential urias, un semn pozitiv in acest sens fiind reprezentat de perspectiva adoptarii monedei unice europene in 2012.
Data fiind apropierea de pietele dezvoltate din Vest, Polonia - ca si celelalte tari din Europa Centrala si de Est - detine un avantaj in fata competitiei generate de costurile mult mai mici cu forta de munca inregistrate pe pietele emergente din Asia. Si aceasta in conditiile in care salariul mediu din Polonia (7,01 euro/ora in 2007) ajunge sa fie de 5 pana la de 10 ori mai mare comparativ cu tarile asiatice.
Un alt avantaj il reprezinta dezvoltarea din ultimii ani a infrastructurii tarii si perspectivele privind continuarea acestei dezvoltari in perioada urmatoare. Pe piata din Varsovia se estimeaza o crestere a suprafetei spatiilor de birouri cu 315.000 de metri patrati in 2009, ceea ce - alaturi de o stabilizare a nivelului chiriilor - ofera companiilor un spatiu de manevra urias in activitatea de relocare a operatiunilor. De exemplu, dezvoltatorul complexului Atrium City din Varsovia a semnat in ultima perioada contracte de inchieriere a spatiilor de birouri si de retail cu firme precum AIG Bank Polska, Delta Optical si Nordea Bank, in conditiile in care finalizarea proiectului este asteptata abia luna viitoare.