Asigurarea proprietatii, baza tranzactiilor imobiliare

Imobiliare

22.07.2008 - Financiarul
Asigurarea proprietatii, baza tranzactiilor imobiliare
In Romania, in contextul in care multe terenuri si cladiri au fost restituite fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, iar statul a vandut o parte din terenurile si cladirile aflate in proprietatea sa, exista riscuri semnificative la care sunt expusi investitorii. Aceste riscuri pot fi acoperite prin incheierea unei asigurari pentru titlurile de proprietate. La baza incheierii acestei asigurari stau rapoartele de evaluare a titlurilor realizate de avocatii proprietarilor sau de avocatii companiei de asigurare.

Ritmul solicitarilor unor polite de proprietate a crescut in ultimii ani ca urmare a accelerarii ritmului tranzactiilor imobiliare. Asigurarea de titlu de proprietate este solicitata, in general, de proprietarii unor terenuri, de dezvoltatori, fonduri de investitii, fonduri de pensii si acopera pierderile cauzate de disputele ce pot aparea in legatura cu respectiva proprietate si, dupa caz, cu imobilele care sunt construite.

Printre acestea putem enumera:

    * restituirea s-a facut catre prezumtivi mostenitori pe baza unor acte de mostenire incomplete sau falsificate;

    * terenurile restituite au fost incorect identificate si primaria nu avea dreptul sa le restituie proprietarilor sau mostenitorilor acestora;

    * proprietarii au vandut terenul/cladirea inainte de expirarea termenului de zece ani prevazut de lege, iar primariile sau persoanele interesate pot intenta actiuni impotriva acestora;

    * terenurile sau cladirile din tranzactie s-au aflat in proprietatea statului, dar pe parcursul evaluarii titlurilor de proprietate se descopera ca fac obiectul unor cereri de restituire din partea fostilor proprietari, ne-a declarat Karina Rosu, director general AON Romania Broker de Asigurare-Reasigurare.

„Principalul risc asigurat de acest tip de polita este pierderea titlului de proprietate sau aparitia de revendicari asupra proprietatii, din urmatoarele motive: revendicari de restituire, ipoteci, frauda, conformarea defectuoasa cu legile in vigoare, diferente de timp in inregistrarea intereselor asupra proprietatii la autoritatile competente, probleme legate de concesiune perpetua, personificare falsa a adevaratului proprietar, posesie adversa (procesul prin care titlul asupra proprietatii altei persoane este dobandit, fara a plati compensatie, prin detinerea si folosinta acelei proprietati pentru o anumita perioada de timp), lipsa accesului la proprietate, documente falsificate, mostenitori necunoscuti sau disparuti, instrumente executate prin puterea invalida sau expirata a unui avocat, erori in executarea, sigilarea, livrarea, notarizarea si inregistrarea documentelor legale, interpretare defectuoasa a testamentelor, actiuni ale persoanelor labile psihic, ale minorilor sau ale persoanelor care au mintit cu privire la starea lor civila, contaminare a terenului ducand la interzicerea dreptului de constructie, descoperiri arheologice”, ne explica Victor Sraer, Managing Director Total Advisor, broker de asigurare.
Avantajele politei

„Printre avantajele politei putem aminti fluidizarea tranzactiilor intre dezvoltatori si fondurile de investitii care cumpara un proiect sau facilitarea acordarii unui imprumut, oferirea unui confort bancii pentru ca minimizeaza riscul. Asigurarea titlurilor de proprietate, fiind un instrument juridic, protejeaza impotriva defectelor si riscurilor aparute in trecut, si se deosebeste de majoritatea asigurarilor clasice, care acopera riscuri aparute in viitor”, subliniaza Sraer.

„Aceasta asigurare poate fi considerata ca echivalenta cu opinia juridica cu privire la calitatea titlului de proprietate, dar ofera o securitate financiara suplimentara si poate ajuta la deblocarea sau grabirea unor tranzactii pe piata imobiliara”, ne declara Karina Rosu. Piata are un potential imens, datorat in special cresterii numarului de procese de restituire, dar si dezvoltarii pietei tranzactiilor imobiliare. „Exista trei companii de asigurare la care putem plasa aceste riscuri, nici una dintre ele nefiind inregistrata in Romania. Toti jucatorii din piata care au proprietati (teren + cladiri) a caror valoare este mai mare de 12-15 milioane euro ar trebui sa ia in calcul incheierea unei polite de asigurare impotriva defectelor titlului de proprietate”, adauga Sraer.

Dan Buruiana