Apartamentul-hotel, o nisa profitabila

Imobiliare

17.11.2009 - Adevarul

Castigurile aduse de un apartament cu facilitati hoteliere sunt cu 20% mai mari decat in cazul inchirierii. Proprietatile inchiriate in regim hotelier nu sunt o afacere noua. Pana acum insa, sectorul a fost neorganizat. Unii proprietari le inchiriaza in scopuri promiscue.

Dan Anghelescu a identifcat imobilele inchiriate in regim hotelier ca pe o oportunitate buna de afaceri si a inceput investitiile pe acest segment inca din 1996.

In anul 1992, pe vremea cand era student, Anghelescu a infiintat o companie de turism, La Piovra, care oferea pachete speciale pentru studenti.

Intr-o saptamana cat altii intr-o luna

Patru ani mai tarziu, a fost la un targ international de turism. Aici, a descoperit acest concept. Si tot atunci a cumparat prima garsoniera in acest scop.

De atunci, proprietarul firmei La Piovra a mai atras si alti parteneri in acest business. Astfel, numarul apartamentelor administrate de Dan Anghelescu a ajuns la 100 in 2008. „Sapte dintre acestea sunt ale mele, iar restul ale partenerilor mei. Anul trecut am avut 100 de apartamente, dar daca in acest an incasarile au scazut cu aproximativ 30% am decis sa diminuam numarul apartamentelor la jumatate“, afirma el. Castigul adus de asemenea proprietati este unul cu 20% mai mare decat in cazul inchirierii clasice, potrivit lui Anghelescu.

„Diferenta sta in cost. Insa, daca vrei sa faci bine un astfel de business, nu poti face asta cu una sau doua proprietati, pentru ca atunci nu se vor putea acoperi cheltuielile. Numarul recomandat este de peste zece imobile disponibile, astfel vine si profitul“, explica Dan Anghelescu. Administratorul La Piovra  inchiriaza in prezent o garsoniera cu 40 de euro pe noapte.

Un apartament cu doua camere costa 50-60 de euro, iar unul cu trei camere poate depasi 80 de euro pe noapte. Chiria medie pentru garsonierele vechi situate in cartierele Bucurestiului a fost in octombrie 279 de euro, potrivit unui raport realizat de AnunturiParticulari.ro.

Anghelescu scoate acesti bani intr-o singura saptamana din inchirierea in regim hotelier a uneia dintre garsonierele sale.

Printre clienti se numara oameni de afaceri, antreprenori, expati, persoane care lucreaza la diverse proiecte desfasurate cu institutii ale statului, dar si  turisti in perioada concediilor. „Sunt oameni care cer in mod exclusiv apartamente in regim hotelier in Bucuresti. Ne intersectam cu hotelurile pe segmentul de consumatori neutri care aleg raportul optim calitate/pret“, spune Irina Vrabie, reprezentant al firmei RomVision, de asemenea administrator de astfel  de proprietati. Potrivit acesteia, fata de hoteluri, cererea este mai mica.

Care este avantajul competitiv?

Aceste apartamente au insa un avantaj in fata hotelurilor. Ele sunt de obicei plasate in zone ultracentrale, unde alternativa unei camere de hotel este una foarte scumpa. O camera la hotelul Intercontinental de exemplu costa 155 de euro pe noapte. „Diferenta este ca intr-un astfel de imobil te simti mai aproape de conceptul de casa, de locuinta. Pentru ca ai bucataria ta, poti gati la fel ca acasa, plus intimitate maxima”, mai spune Dan Anghelescu.

O problema importanta este insa cea a lipsei unor norme si principii stabilite clar, care sa diferentieze investitorii seriosi de amatorii de castig rapid, prin metode nu tocmai legale.Pentru a reusi acest lucru, multi dintre jucatorii din acest segment s-au intalnit recent pentru a infiinta o Asociatie Patronala a Regimului Hotelier din Romania.

„Avem nevoie de o separare, deoarece exista si competitie neloiala. Sunt oameni care isi folosesc proprietatile la preturi mici si in alte scopuri decat cele de business sau de turism“, declara Dan Anghelescu. In prezent, pe zona Bucurestiului segmentul de piata al apartamentelor in regim hotelier atinge o valoare de aproximativ sase milioane de euro, iar la nivel national depaseste 12 milioane de euro, conform jucatorilor din piata.

Multi dintre jucatorii din domeniu vad in infiintarea acestei asociatii solutia supravietuirii, dar mai ales a imbunatatirii in viitor a acestei nise. „Actorii din aceasta piata spun tot mai des ca au nevoie sa se asocieze, pentru a-si apara drepturile“, explica Cristina Vladau, consultant marketing Turismark, companie care colaboreaza cu multi investitori in astfel de
proprietati. 

Randamentul investitiei prin ochiul specialistului

Ca persoana fizica sau juridica, proprietarul care vrea sa ofere spre inchiriere un apartament in regim hotelier trebuie sa‑l inregistreze la Ministerul Turismului,  la categoria Alte Forme de Cazare. Ministerul  acorda un numar de stele, in functie de gradul de renovare, imbunatatiri sau dotari. Cel mai mare numar de  stele este de trei, in acest caz. Asta pentru ca de la trei stele in sus ar trebui sa ai si servicii precum piscine, sali de conferinte, lounge-uri sau sali de fitness.

Tarifele difera destul de mult, in functie de proprietar. Preturile au scazut mult pe ambele piete, si pe cea hotelurilor si pe cea a apartamentelor in regim hotelier. Insa totodata, aceasta diminuare a dus aproape la egalizarea lor. Preturile practicate in momentul de fata de hotelurile mai mici de trei-patru stele sunt comparabile cu cele ale apartamentelor in regim hotelier.