Anchor Grup mizeaza pe rezidentiale si birouri

COMPANII SI FIRME DE CONSTRUCTII

01.04.2009 - Money Express
Anchor Grup mizeaza pe rezidentiale si birouri

Dezvoltatorul cel mai bine ancorat in retailul bucurestean schimba directia de navigatie, lasa in urma mall-urile si se indreapta cu toate panzele sus catre rezidential. Metaforele sunt doar introductive. Strategia e concreta.

Era o seara de vineri, iar in aglomeratia de la etajul al doilea al Plaza Romania Ibrahim Paksoy putea fi luat foarte bine drept unul dintre cei 40.000 de vizitatori zilnici ai mall-ului bucurestean. Insa directorul general al Anchor – grupul turc care a adus in Romania conceptul de mall, dezvoltatorul Plaza Romania – nu era acolo sa se relaxeze. Paksoy voia sa se asigure ca totul merge bine in extensia de peste 6.000 mp recent data in folosinta. Dar la fel ca acea seara de vineri, cele sase luni de lucrari si cele 10 mil. euro investiti in zona Atrium sunt un capitol incheiat. Viitorul dezvoltatorului turc nu mai inseamna doar mall-uri.

CUVANTUL DE ORDINE. „Lucrez cateodata in weekend, dar nu din cauza crizei... Criza e insa buna, ne determina sa fim inventivi“, rezuma Ibrahim Paksoy filosofia de business pe care se bazeaza in aceasta perioada compania pe care o conduce. Cu trei mall-uri in portofoliu (Bucuresti Mall – 1999, Plaza Romania – 2004 si MallDova Chisinau – 2008), Anchor Grup si-a asigurat nu doar o pozitie confortabila in piata, ci si un cash-flow consistent.
 
„Noi suntem suficient de norocosi, deoarece avem un cash-flow permanent, generat de cele trei mall-uri pe care le detinem si care ne permit sa trecem de criza si sa sustinem proiectele viitoare“, explica Paksoy.

Seria de centre comerciale a fost intrerupta in 2007 de livrarea pe piata bucuresteana a unei cladiri de birouri, Anchor Plaza, amplasata langa Plaza Romania. Iar la sfarsitul acestui an, dezvoltatorul turc ar fi urmat sa livreze o a doua cladire de birouri, Anchor Plaza Metropol, situata la o mica distanta de prima. „Ar fi urmat“, pentru ca, explica Paksoy, Anchor a incetinit ritmul, in conditiile in care, desi au nevoie de spatii, „companiile sunt pe hold cu decizia de a se muta“. Chiar si asa, Paksoy spune ca piata de birouri e cea mai puternica din regiune, cu o rata de 2–3% a cladirilor dedicate ramase neocupate.

2009 va fi in schimb pentru dezvoltatorul turc anul in care a finalizat primul sau ansamblu rezidential – din aprilie-mai, o parte din cele 503 apartamente ale complexului InCity Residences – o investitie de 67 mil. euro, construit in apropiere de Bucuresti Mall – vor fi livrate clientilor finali. Pana acum, Anchor a vandut peste jumatate dintre acestea, iar Paksoy spune ca va pastra o parte din cele ramase special pentru a le inchiria. De ce? Chiar daca deocamdata nu se poate vorbi de o piata de apartamente de inchiriat la nivelul celor din Europa de Vest, ratiunea acestei decizii e cat se poate de simpla: asigurarea unui cash-flow constant, la fel ca in cazul mall-urilor. Mai mult, directorul general al Anchor spune ca dispune de o echipa foarte buna de property management, care va asigura managementul ansamblului rezidential.

FLEXIBILITATE MAXIMA. Cat despre restul apartamentelor, cu suprafete cuprinse intre 63 si 266 metri patrati, compania incearca sa gaseasca solutii ca sa le poata vinde. Un prim pas in acest sens a fost reducerea cu opt procente a pretului, de la 1.970 euro/mp la 1.820 euro/mp. Acum, spune Paksoy, compania a decis, pe principiul „flexibilitate maxima“, sa accepte orice varianta de finantare pe care o are potentialul client. De exemplu, acesta poate cumpara achitand un avans de 25% (care nu este fix, depinde de capacitatea clientului) si se poate muta, urmand sa achite restul de bani peste un an, fara nici un fel de dobanda. O alta varianta este achi tarea restului de bani intr-un interval de 2–4 ani, timp in care clientul plateste doar o dobanda de 5,5%. Iar o a treia ar fi chiar un produs de finantare pe cinci ani, dezvoltat in parteneriat cu o banca, special creat pentru Anchor Grup. Practic, spune Paksoy, dupa aceasta perioada, piata financiara se va misca si vor exista cu siguranta optiuni de refinantare mai ieftine.

„Actualele conditii financiare ii imping pe dezvoltatori sa creeze produse de finantare pentru segmentul rezidential“, spune Paksoy, precizand ca, pana acum, majoritatea clientilor InCity Residences au achizitionat apartamentele cu resurse proprii, foarte putini apeland la credite.

Pe de alta parte, spre deosebire de majoritatea dezvoltatorilor de rezidentiale, Anchor nu a vandut decat un numar mic de apartamente in sistemul 25% avans si diferenta la livrare. Paksoy detaliaza ca doar 10–15% din apartamente au fost vandute astfel, restul clientilor sai achitand toti banii inainte de livrare. Un mod de a gandi diferit de competitorii sai, dar care, din octombrie 2008 incoace, de cand ritmul vanzarilor a scazut mult, i-a asigurat, evident, un cash-flow constant: compania a colectat in acest interval restul de bani, de la toti clientii sai.

TREND DE CRESTERE. In momentul de fata, Anchor este in faza de dezvoltare de concept pentru alte ansambluri rezidentiale, terenurile fiind deja cumparate. „Avem mai multe tipuri de terenuri, in mai multe zone din Bucuresti, pentru mai multe tipuri de proiecte“, spune directorul general al grupului turc. Unele terenuri vor fi destinate unor noi proiecte rezidentiale, care, ca nivel de pret, vor fi similare cu InCity Residences, deci pentru clienti cu venituri medii si peste medii, avand in vedere ca nu vor fi situate la periferia orasului. Altele vor fi destinate insa unor cladiri de birouri.

„Trebuie sa gandesti pe termen lung, nu sa te concentrezi doar la ce se intampla acum, iar noi trebuie sa ne continuam investitiile“, crede Paksoy.

Chiar daca preturile apartamentelor s-ar putea sa mai scada pe termen scurt, adauga el, este mult mai mare probabilitatea ca acestea sa creasca pe termen lung, pana la un nivel cat mai apropiat de cel al tarilor din jur. Iar cand criza va trece, stocul de apartamente noi din piata va fi relativ mic in comparatie cu cererea, efect al faptului ca multi dezvoltatori si-au amanat proiectele sau chiar au renuntat la ele.

Anul trecut, veniturile dezvoltatorului turc s-au situat in jurul estimarilor initiale, de circa 48 mil. euro, in vreme ce 2009 ar urma sa aduca o crestere, spune Paksoy, datorita veniturilor generate de mall-ul din Chisinau. Un trend ascendent care ar urma sa se mentina si in 2010, cand Anchor va inaugura si cea de-a doua sa cladire de birouri, Anchor Plaza Metropol. Iar cu atatea surse constante de cash-flow, Ibrahim Paksoy isi va putea vedea netulburat de proiectele viitoare. Dezvoltatorul are de unde sa plateasca.

Cine, ce, unde

Pe zona de retail, Anchor Grup este un nume greu de concurat. va reusi sa ajunga si in topul dezvoltatorilor de proiecte rezidentiale?

1. OPUS LAND DEVELOPMENT. Compania turca are un singur proiect rezidential, Cosmopolis, la Stefanestii de Jos, de 4.600 de apartamente; a inceput livrarea primei faze (565 unitati), alte 1.253 fiind anuntate pentru 2010.

2. BANEASA INVESTMENTS. Zona rezidentiala a proiectului Baneasa (Puiu Popoviciu si Radu Dimofte) va avea 4.500–5.000 de locuinte; anul trecut s-au livrat 227 de apartamente, iar compania a trecut la faza a doua – 600 de unitati.

3. DOMUS STIL. Compania fratilor Ionut si Robert Negoita dezvolta la iesirea din Bucuresti inspre Constanta ansamblul Confort City – 1.580 de apartamente; s-au vandut pana acum in jur de 600.

4. CONARG. Controlat de Valentin Visoiu, dezvoltatorul construieste in cartierul Titan complexul Rasarit de Soare – 988 de apartamente; este cel de-al doilea proiect Conarg, dupa Quadra Place, finalizat in 2007 in zona Politehnica (Bucuresti).