A venit si vremea hiper-mallurilor

PROIECTE / DEZVOLTARE

21.02.2011 - Capital
A venit si vremea hiper-mallurilor

Pregatiti sa riste mai mult decat dezvoltatorii imobiliari, operatorii marilor lanturi de hipermarketuri prezente in Romania si-au luat inima in dinti si au inceput sa-si construiasca propriile malluri. Ce anume ii motiveaza?

Principalul motiv care i-a aruncat pe retaileri in jocul imobiliar este lipsa unor spatii care sa se plieze pe nevoile lor. Daca in 2007-2008 dezvoltatorii se intreceau in anuntarea a zeci de malluri in cele mai exclusiviste locatii, realitatea a dovedit ca putine planuri au prins contur.

„Daca dezvoltatorii asteapta un «return on investment» (rata de profitabilitate n.red.) de 12%, ceea ce ar insemna circa opt-noua ani, operatorii de hipermarketuri sunt multumiti cu 6%, adica chiar si 18 ani. Banii castigati din rulajul hipermarketurilor locale sau din alte tari sunt bagati in imobiliare, in locatii de exceptie. Pe de alta parte, retailerii in cautare de locatii centrale nu au sanse sa lucreze cu dezvoltatori, deoarece acestia din urma nu au un profit suficient de mare la achizitia terenurilor pentru a acoperi o asemenea investitie, pentru ca nici utilizatorii finali nu mai platesc chiriile din trecut“, explica Razvan Gheorghe, managing director in cadrul Cushman&Wakefield.

In ultimii doi ani, marile retele de hipermarketuri au dovedit ca sunt dispuse sa plateasca sume importante de bani pentru terenuri in locatii bune. Romania Hypermarche, operatorul Cora Romania, este cel mai elocvent caz. Belgienii au investit, in ultimii doi ani, 50 de milioane de euro in achizitia a 40 de hectare de teren in Romania si sunt pregatiti sa dezvolte trei malluri de mari dimensiuni in Constanta, Brasov si Bacau.

„In afara de unitatea din Baia Mare si cea din Sun Plaza, restul sunt in proprietatea noastra. Preferam sa avem propriile noastre spatii, pentru ca in acest fel suntem liberi sa ne organizam dupa bunul plac. Cand esti chirias, trebuie sa te multumesti cu spatiul pe care il primesti, sa te adaptezi la el. Asteptam oportunitati pentru noi achizitii, fie ca este vorba de terenuri, fie de proprietati functionale. Asteptam sa primim propuneri si de la investitori, dar in acelasi timp cautam si noi oferte interesante“, a declarat Philippe Lejune, directorul general al Cora Romania.
Mallurile Cora

Primul mall al Romania Hypermarche va fi dezvoltat in Constanta si va avea o suprafata construita de 150.000 mp, cu 50.000 mp mai mare decat primul mall din Romania, respectiv Bucuresti Mall. Cora are rezervati deja 8.500 mp in Constanta, insa pe langa hipermarket vor mai exista alte 150 de magazine ce vor ocupa circa 25.000 mp, cinematografe pe 3.000 mp, un food court de 3.600 mp si 1.500 locuri de parcare. Proiectul necesita o investitie de 100 de milioane de euro. Mallul are ca data de lansare semestrul doi din 2012, moment in care lucrarile la proiectele din Brasov si Bacau ar trebui sa fie in toi. Anul trecut, compania a cumparat fabrica Hidromecanica din Brasov, cu 13 milioane de euro. Tot o fabrica, dar de textile, are si la Bacau. Philippe Lejeune a anuntat faptul ca, in cateva saptamani, va obtine autorizatia de demolare in Brasov si spera sa obtina si autorizațiile de constructie cat mai repede in ambele locatii. Planurile francezilor nu se opresc doar la malluri.

Ei vor sa construiasca si un hotel pe terenul de la Brasov, insa cauta un partener care sa se ocupe de dezvoltarea acestei componente. Operatorul Cora Romania mai detine doua terenuri si in Bucuresti, unul pe soseaua Alexandriei, si altul in Jilava. Directorul companiei considera ca aceste loturi sunt potrivite pentru mici centre comerciale de proximitate, care sa deserveasca nevoile cartierului, singurele proiecte comerciale care mai pot supravietui in Capitala.

Exemplu urmat

Operatorul Cora Romania nu este singurul din breasla care a intrat in tabara imobiliara. Francezii de la Auchan s-au asociat cu doi oameni de afaceri belgieni, manageri ai dezvoltatorului BelRom, si au cumparat 12 hectare din platforma Electroputere Craiova, pentru circa 30 de milioane de euro. Parteneriatul de tip „joint venture“ va dezvolta pe acest lot un mall in suprafata de 63.000 mp ce necesita o investitie de circa 90 de milioane de euro. Pe de alta parte, Carrefour Property, divizia imobiliara a francezilor de la Carrefour, a incheiat recent un parteneriat cu fondul de investitii New Europe Property Investments (NEPI), care se va concretiza intr-un centru comercial cu o suprafata de 50.000 mp in Ploiesti. Lucrarile la acest proiect vor fi demarate in acest an.

Strategia este si mai evidenta la retailerii de tip discount, care prefera sa isi construiasca propriile lor magazine. Dupa preluarea retelei Plus de la Tengelmann, nemtii de la Lidl au inceput o adevarata campanie de extindere, iar anul trecut s-au plasat in topul celor mai activi cumparatori de terenuri din Romania, alaturi de Kaufland, Penny Market si Dedeman.

Potrivit Colliers International, retailerii au fost atrasi de loturi cu suprafete cuprinse intre 2,5 si 5 hectare, localizate in zone centrale. Amplasamentele diverselor fabrici afectate de criza, mai ales din domeniul de textilelor si al mobilei, au constituit o sursa importanta de terenuri noi in afara Bucurestiului.

In contextul in care marii retaileri devin tot mai preocupati de domeniul imobiliar, va fi interesant de urmarit cum vor reactiona dezvoltatorii care au cumparat in anii de „boom“ terenuri foarte scumpe, iar acum nu mai au bani sa construiasca mallurile promise.